Merkez Bankası verilerine göre, 2024 yılında konut fiyatları yüzde 29,4 oranında arttı. Bu artışa göre konut fiyatları;
- TÜFE’ ye göre reel olarak yüzde -10,37,
- İTO geçinme endeksine göre yüzde -16,66 oranında geriledi.
1.Balon
2024 yılındaki gerileme konut fiyatlarındaki balonu söndürmeye yetmedi. Çünkü 2019 yılından 2023 yılına kadar geçen beş yıl içinde, TÜFE etkisi giderildikten sonra, yani reel olarak konut fiyatları yüzde 286 oranında, yaklaşık üç kat arttı. (Aşağıdaki tablo)
2018 yılında kur şoku nedeni ile TÜFE oranı yüzde 22 oranında artmıştı. O yıl konut fiyat artışı TÜFE’nin altında kaldı ve fakat sonrasında beş yıl boyunca reel olarak arttı.
2.Konut fiyatları neden balon yaptı?
Konut fiyatlarında en yüksek reel artış, yüzde 73,25 oranı ile 2022 de meydana geldi. 2020 yılında, pandemi nedeni ile yazlıklara ve müstakil evlere talep arttı. Benim oturduğum Çekmeköy Ömerli’de müstakil arsaların metrekare fiyatları 2018 yılında 1000 lira iken 2022 yılında 40 bin liraya yükseldi. Şimdi tekrar 30 bin liraya geriledi.
- 2022’de TL’ den kaçış,
- 2023 seçimleri nedeni ile kara para aklama,
- Siyasi ve bürokratik rantlar,
- Yabancıya konut satışları , konut fiyatlarını artırdı.
Genel olarak, 2018 kur şoku ve 2021 faiz nas ile gelen TL krizi ile Demokrasi ve hukukta erozyon hükümete olan güveni düşürdü. Gayrimenkul güvenli yatırım olarak görüldü.
3. Kira enflasyon yaratır mı?
Hazine ve Maliye bakanı, hayat pahalılığının en önemli bileşenin kira olduğunu söyledi. Bu nedenle konut arzını artıracaklarını açıkladı.
Hayat pahalılığı doğrudur, ancak bunda kiranın payı düşüktür. Kiranın TÜFE sepeti içindeki ağırlığı yüzde 5,0638’dir. Kaldı ki hayat pahalılığı maaş ve ücret artışlarının enflasyonun altında kalması demektir. Kira ile doğrudan bağlantısı yoktur.
Hayat pahalılığın tek nedeni hükümetin yanlışı, yani TÜFE nin düşük gösterilmesi ve bu nedenle maaş ve ücret artışlarının düşük kalmasıdır.
Öte yandan, 2018 -2023 arası kira artışları, konut fiyat artışının çok altında kalmıştır. 2018 ile 2024 arasında geçen 7 yılda konut fiyatları yüzde 1930,6 oranında, buna karşılık gerçek kiralar yüzde 935 oranında artmıştır. Konut sahibinin kira geliri sermayesine göre yarı yarıya azalmıştır. (Aşağıdaki tablo)
Aslında kira artışının daha düşük kalması nedeni ile konuta olan talebin düşmesi gerekir, ama riskler daha yüksek olduğu için düşmedi.
4.2025 yılında konut fiyatları ve kiralar ne olur?
2025 yılında enflasyon düşse de, önemli olan konut fiyatları ve kira artışlarının enflasyonun altında kalmasıdır. Yani balonun sönmesi için konut fiyatlarında 2024 yılında olduğu gibi, reel düşüş olması gerekir.
Öte yandan peşin söylemek gerekirse, konut fiyatları için dünyada ve Türkiye’de normal ekonomik koşullar doğrultusunda tahmin yapılabilir. Maalesef Türkiye’de Hükümetin ve ekonomi yönetimin kafasında ne var bilemiyoruz? Söz gelimi Sayın Cumhurbaşkanı yeniden düşük faizi dillendirmeye başladı.
2025 yılında, Merkez Bankası tekrar eksi reel faize geçerse, TL’den kaçış gayrimenkule talebi artırır. Ayrıca eksi reel faizde, ucuz olduğu için gayrimenkule talebi artırır.
Siyasi riskler var. Erken seçim ilanı, 2022 de olduğu gibi kara para aklama nedeni ile gayrimenkule talebi artırır.
Demokrasi, hukuk ve güvende kan kaybı nedeni ile yabancının gayrimenkul talebi azaldı. Fiyatları düşme yönünde etkiler.
Finansal riskler artma eğilimindedir. Bu durumda da gayrimenkule talep artar.
Gayrimenkul fiyatları hala çok yüksektir. Bu balon fiyatların daha da artmasını engelliyor.
Harmanlarsak; 2025 yılında konut artışları TÜFE’ den yüksek olmayacaktır.
5.Konut Balonunu ve reel kira artışını nasıl önleriz?
Konutta ve kirada, bu günkü kaosu hükümetin yanlış faiz politikası yarattı. Kiraları Haziran 2022 ile haziran 2024 arasında kanunla yüzde 25 artış ile dondurarak ta bu yanlışını katmerli hale getirdi.
Anayasaya 35 maddesine göre; Herkes Mülkiyet ve Miras hakkına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Kirayı sınırlamak kamu yararı değil kiracı yararınadır. Mal sahibinin mülkiyet hakkını gasbetmek demektir. Piyasa ekonomisi deyipte mülkiyete el koymak, piyasa için en büyük dinamittir. Bunun için sermaye dışarıya kaçıyor.
Hazine ve Maliye bakanı bu yola gidilmeyeceğini zımnen de olsa belirtmiş oldu.
Konut ve kira fiyatlarında istikrar için yapılması gerekenler;
Tamamıyla siyasi organ haline gelen ve yalnızca yandaşa rant çizgisinde çalışan TOKİ’yi kapatmak ve mallarını Milli Emlak’a devretmek gerekir.
Milli Emlak Genel müdürlüğünün yeniden Maliye bakanlığına bağlanması ve doğrudan ihale ile ucuz konut üretmesi gerekir.
Bu konutların , konutu olmayanlara ve devlet desteği ile satılması veya ucuza kiralanması gerekir.
Konut politikasının , hükümetin rant ve çıkar alanından çıkarılması ve devlet politikası olarak takip edilmesi gerekir.
